Người mua đang chờ BĐS lùi về giá trị thật

Chờ đợi giá trị thật…
Thông tin giá căn hộ Land Mark quận 2, TP. Hồ Chí Minh của Công ty cổ phần địa ốc Dầu khí - PVL giảm giá 35%, từ 20,3 triệu đồng/m2 xuống còn 15,5 triệu đồng/m2 quả là vô cùng hấp dẫn đối với người mua nhà, vì vị trí Land Mark rất đẹp nằm ngay trong khu An Phú, An Khánh, khu dân cư VIP nhất hiện nay tại quận 2 chỉ cách trung tâm thành phố 5 km.

Nhìn vào tính thực tế của thị trường bất động sản (BĐS), việc giảm giá này là tất yếu bởi sau nhiều năm bị đẩy giá lên quá cao thì thị trường lâm vào tình trạng “ảo giá”, không sát thực tế thu nhập của người dân.

Nhận định của các chuyên gia, việc Land Mark giảm giá chỉ là khởi đầu, đến cuối năm và sang đầu năm 2012, dưới sức ép thu hồi nợ của các ngân hàng, các chủ dự án (DA) sẽ có những đợt giảm giá mạnh hơn nữa. Các doanh nghiệp (DN) muốn tồn tại thì phải chấp nhận giảm giá để thu hồi vốn.

Một chuyên gia nhận định, BĐS có “xì hơi” và trở về với giá trị thật  của nó hay không, sang đến đầu năm 2012 sẽ rõ. Lý do, như đại diện chủ đầu tư PVL thừa nhận là “áp lực phải trả nợ ngân hàng”, bởi khi đáo hạn mà chưa trả được nợ, sẽ có ba gánh nặng đè trên lưng DN là lãi suất vay (điều chỉnh tăng hàng năm), phạt nợ quá hạn và lãi mẹ đẻ lãi con.

“Các nhà đầu tư cho rằng, thị trường BĐS sẽ tiếp tục rơi vào cảnh hỗn độn nếu như vẫn tiếp diễn tình trạng đầu tư phát triển dự án ồ ạt.”

Trên thực tế, trong bối cảnh thị trường BĐS “lâm nạn”, các chủ đầu tư DA đang rất tích cực khuyến mại, hỗ trợ tối đa cho khách hàng. Nhưng thực tế cho thấy mặc dù vẫn có giao dịch, nhưng nhìn chung sức mua của thị trường căn hộ rất yếu.

Có thể nói, trong nhiều yếu tố tác động vào thị trường, điều mà DN địa ốc ngán ngại nhất là đầu ra của sản phẩm. Tính thanh khoản thị trường yếu khiến nhà đầu tư thứ cấp dè dặt, trong khi những người có nhu cầu mua căn hộ để ở mang tâm lý chờ đợi giá sẽ còn giảm thêm.

Cao ốc cho thuê chờ khách
Trong khi đó, ở phân khúc văn phòng cho thuê, theo ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành Công ty tư vấn BĐS CBRE Việt Nam, nhiều DA cao cấp cũng đã phải giảm xuống còn 20 USD/m2, nhưng người đi thuê vẫn còn muốn thương lượng lại. Để duy trì và lôi kéo khách thuê, các chủ đầu tư cần duy tu lại các tòa nhà hiện có, gia tăng thêm giá trị tiện ích cho toàn tòa nhà như nâng cấp tầng hầm, trang trí lại văn phòng, tiết kiệm năng lượng, và cần tìm cơ hội để đàm phán lại giá cho thuê...

Bà Tạ Châu, Giám đốc nhóm BĐS Công ty tư vấn thuế và luật DFDL  Mekong cho biết, việc Bộ Tài chính đề xuất mở Quỹ tín thác BĐS nếu được vận hành tốt sẽ tạo ra một thay đổi mạnh cho thị trường trong những năm tới. Thông qua Quỹ này, tạo cơ chế thoái vốn cho nhà đầu tư một cách dễ dàng khi cần thiết rút vốn.

Trưởng bộ phận nghiên cứu thông tin Công ty Chứng khoán Kimeng, ông Michael Kokalari cho biết, qua tiếp xúc với các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam từ các quốc gia Mỹ, Nhật và khu vực châu Âu cho thấy, các nhà đầu tư quan tâm nhiều nhất hành vi tiêu dùng của tầng lớp trung lưu trẻ ở châu Á nói chung và Việt Nam nói riêng. Cụ thể trong thời gian qua, nhiều nhà đầu tư Nhật, Mỹ đã mua lại cổ phần của các công ty công nghiệp tiêu dùng của Việt Nam như Masan, Hương Thủy... vì nhìn thấy được tiềm năng phát triển ở lĩnh vực này chứ không hẳn là BĐS.
 
Vai trò nào điều tiết thị trường?
Nếu nhìn từ góc độ phát triển thị trường, nhiều người cho rằng, đây là dịp thị trường sàng lọc bớt những DN non yếu, cả về kinh nghiệm lẫn năng lực tài chính. Điều này có thể “đau” đối với nhiều DN, nhưng giúp thị trường “khỏe mạnh” hơn.

Giới quan sát thị trường thì có nhận định, thị trường địa ốc, đặc biệt là phân khúc căn hộ, khó có thể sớm phục hồi ngay cả khi chính sách tiền tệ được nới lỏng và lãi suất hạ xuống. Người ta vẫn đang chờ xem, liệu sẽ có bao nhiêu công ty địa ốc “đuối sức” và cuối cùng sẽ phải rời cuộc chơi.

Nhiều ý kiến e ngại rằng, tiếp sau hiện tượng hạ giá sẽ không loại trừ xảy ra khả năng thôn tính, bán toàn bộ DA, xin phá sản DN, mua bán sáp nhập DN... sẽ diễn ra mạnh hơn.

Các nhà đầu tư cho rằng, thị trường BĐS sẽ tiếp tục rơi vào cảnh hỗn độn nếu như vẫn tiếp diễn tình trạng đầu tư phát triển dự án ồ ạt. Sản phẩm ứ đọng, những khoản nợ phình to sẽ dẫn đến hậu quả là hàng loạt DN là những nhà cung cấp vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội thất, kính xây dựng và trang trí, gạch ốp lát... đứng ngồi không yên vì bị chiếm dụng vốn.

TS Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch UB Giám sát tài chính Quốc gia, cho rằng, thị trường BĐS là một thị trường khổng lồ, nên chiến lược chung của thị trường BĐS là sử dụng minh bạch nguồn cung; lãi suất ngân hàng thì duy trì ở mức độ vừa phải để nhà đầu tư có thể chấp nhận và phát triển được.

Thụy Vy