Viết tiếp “DA Khu đô thị mới Bắc Ninh: Nghi án chiếm đoạt tài sản của Nhà nước và cổ đông?”:

Vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản

Cập nhật: 16/03/2018 06:35

(Thanh tra)- Như thông tin chúng tôi đã đưa trong bài báo “Doanh nghiệp chưa báo cáo Sở Xây dựng theo yêu cầu”, đã quá hạn theo yêu cầu nhưng Công ty CP Đầu tư phát triển nhà và Xây dựng Tây Hồ (Cty Tây Hồ) vẫn chưa có báo cáo Sở Xây dựng Bắc Ninh. Sau khi Báo Thanh tra đăng tải bài báo trên, Sở Xây dựng Bắc Ninh mới nhận được báo cáo này. Tuy nhiên, hành vi vi phạm pháp luật về lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã được lộ rõ.

Vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản
Phối cảnh Dự án Khu đô thị mới Quế Võ. Ảnh: Internet

Theo Văn bản số 50/SXD/TTra ngày 7/3/2017 của Sở Xây dựng Bắc Ninh, Cty Tây Hồ phải báo cáo bằng văn bản về tình hình triển khai thực hiện dự án, tình hình kinh doanh bất động sản, việc bán nhà hình thành trong tương lai tại Dự án Khu đô thị mới Quế Võ (kèm theo các tài liệu liên quan; đặc biệt là các văn bản, tài liệu về việc cho phép, đủ điều kiện huy động vốn, mua bán nhà, đất nền nếu có).

Tại Báo cáo số 90/BC- CT giải trình theo yêu cầu tại nội dung kinh doanh bất động sản ở Dự án Khu đô thị mới Quế Võ, Cty Tây Hồ nêu: “Đối với 43 lô đất nền nhà ở chưa đủ điều kiện chuyển nhượng đất nền và phải xây dựng thô theo quy định (như Báo cáo số 209/SXD-QLN ngày 22/8/2017 của Sở Xây dựng). Công ty áp dụng Luật Bất động sản với hình thức ký hợp đồng chuyển nhượng đất nền, mà ký các hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai với khách hàng. Hiện tại, Công ty đang đẩy nhanh các thủ tục để triển khai thi công các công trình trên đất”.

Việc giải trình như trên vừa lủng củng về câu tư, Cty Tây Hồ còn thể hiện sự bất chấp các yêu cầu của các cơ quan chức năng có thẩm quyền của tỉnh Bắc Ninh (chỉ được bán khi đã xây xong phần thô).

Vậy theo giải trình thì thực tế Cty Tây Hồ có tuân thủ các quy định của pháp luật như viện dẫn hay không?

Quay trở lại với bản hợp đồng mua bán mà chúng tôi đã nêu trong các số báo trước đây được ký giữa Cty Tây Hồ với khách hàng thì được ghi là “Hợp đồng mua bán nhà ở”. Thế nhưng, toàn bộ nội dung chỉ thể hiện là mua bán đất nền.

Tại bản Báo cáo số 209/SXD-QLN (mà Cty Tây Hồ dẫn chiếu ở phần trên) nêu rõ: “Các lô đất không được phép chuyển nhượng đất nền, chủ đầu tư phải trực tiếp tổ chức thi công xây dựng, hoàn thiện kiến trúc mặt ngoài công trình trước khi chuyển nhượng đối với các lô đất sau…” (bao gồm 35 lô đất xây dựng nhà ở liền kề; 8 lô đất xây dựng nhà ở biệt thự).

Ngoài ra, điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án xây dựng nhà ở thương mại có thể được mở bán được quy định rất cụ thể tại Điều 55, 56 Luật Kinh doanh Bất động sản và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:

• Có giấy phép xây dựng.

• Có đầy đủ hồ sơ dự án.

• Thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

• Đối với nhà ở liền kề/thấp tầng thì phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án.

• Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo về việc bán nhà và được sự chấp thuận bằng văn bản của Sở Xây dựng trả lời xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán (trong công văn sẽ nêu rõ số lượng nhà ở đủ điều kiện bán).

• Chủ đầu tư còn phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực, thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho Chủ đầu tư đối với khách hàng khi Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Khi ký kết Hợp đồng mua bán, Chủ đầu tư phải gửi kèm một bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng.

Ngoài ra, Khoản 1 Điều 57 của Luật Kinh doanh Bất động sản cũng nêu rõ, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Đối chiếu với bản hợp đồng nêu trên (cũng như nhiều bản hợp đồng khác mà chúng tôi thu thập được) thì đã thấy đầy rẫy các bất cập. Bản hợp đồng thể hiện chỉ có giá tiền bán đất nền (chuyển nhượng quyền sử dụng đất); không thể hiện giá tiền căn nhà được hình thành trong tương lai; số tiền mà Cty Tây Hồ nhận được từ khách hàng (có 2 loại giá khác nhau, thể hiện ở hợp đồng thấp hơn tiền thu thực tế ghi trên giấy biên nhận là khoảng 30% - tiềm ẩn nguy cơ thất thoát hoặc trốn thuế) là toàn bộ tiền bán đất, chứ không tuân thủ như Khoản 1 Điều 57 ở trên. Trong hồ sơ bàn giao cho khách hàng cũng không có bản sao hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của ngân hàng.

Sở Xây dựng Bắc Ninh cũng không nhận được thông báo bán nhà và cũng không có văn bản chấp thuận cho việc bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Dự án Khu đô thị mới Quế Võ của Cty Tây Hồ.

Các bất cập nêu trên cũng được thể hiện rõ khi Cty Tây Hồ không gửi kèm được các tài liệu liên quan về việc cho phép, đủ điều kiện huy động vốn, mua bán nhà, đất nền mà Sở Xây dựng yêu cầu tại Văn bản số 50/SXD/TTra.

Sau khi Báo Thanh tra đăng loạt bài về những dấu hiệu bất thường tại dự án trên, nhiều bạn đọc gọi điện về Tòa soạn giới thiệu mình là khách hàng mua đất tại dự án này, đang rất băn khoăn về tính pháp lý về bản hợp đồng họ đã ký với Cty Tây Hồ. Họ cho biết, đã phải nhờ người có chuyên môn về xây dựng khảo sát khu vực dự án thì thấy cơ sở hạ tầng còn thiếu đồng bộ như: hệ thống cấp nước sinh hoạt và phòng cháy chữa cháy chưa hoàn thành;  hệ thống thông tin,cấp điện và trạm biến áp chưa triển khai; đường nội bộ mới thảm được khoảng 1/4. Phần được nhất của dự án chỉ là vỉa hè và cây xanh dọc đường.

Theo một chuyên gia về lĩnh vực xây dựng và xử phạt hành chính, hành vi sai phạm là rõ ràng, tuy nhiên để ra quyết định xử phạt, cơ quan chức năng cần có buổi làm việc với Cty Tây Hồ và Sở Xây dựng phải làm văn bản, tham mưu UBND tỉnh ra quyết định xử phạt. 

Đề nghị UBND tỉnh Bắc Ninh khẩn trương chỉ đạo các cơ quan chức năng làm rõ những bất bình thường tại dự án trên, xử lý nghiêm minh các sai phạm, đảm bảo minh bạch, lành mạnh thị trường đầu tư của địa phương cũng như đảm bảo quyền lợi khách hàng.

Báo Thanh tra sẽ tiếp tục thông tin.

Bắc Hà

cheap breitling replica best watches replica Breitling watches replica