Tránh “sập bẫy” mua dự án bất động sản

Cập nhật: 01/03/2019 12:25

(Thanh tra)- Pháp lý là một trong những yếu tố quan trọng nhất khi giao dịch bất động sản (BĐS). Để tránh “sập bẫy” khi mua dự án, khách hàng cần phải biết những yếu tố cần thiết dưới đây trước khi "xuống tiền" mới đảm bảo quyền lợi hợp pháp, chính đáng của mình.

Tránh “sập bẫy” mua dự án bất động sản
Trước khi “xuống tiền” cần tìm hiểu kỹ pháp lý của dự án. Ảnh: NL

Pháp lý cơ bản

Trao đổi với phóng viên Báo Thanh tra, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho biết, các giấy tờ liên quan tới pháp lý, việc cho phép dự án đã được mở bán, đã xong phần móng hay chưa… khá rõ ràng, minh bạch.

Nếu là chung cư, một là có sổ đỏ là đất ở; hai là phải có giấy phép xây dựng; ba là phải có bản đồ quy hoạch 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng; bốn là chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng (NH); năm là chung cư đó phải xây dựng xong phần móng; sáu là, nếu dự án đó bị thế chấp thì phải có giấy giải chấp của NH và chưa giải chấp thì phải được NH đó đồng ý cho huy động vốn và thông tin dự án bị thế chấp phải thông báo cho khách hàng; bảy là dự án đó phải được Sở Xây dựng cấp tỉnh có văn bản nêu rõ “dự án này đủ điều kiện huy động vốn”. (Sở Xây dựng chỉ cấp văn bản này khi đủ các yếu tố trên).

Với BĐS là nhà phố, đất nền, ông Châu khuyên khách hàng nên mua sản phẩm: Phải có sổ đỏ, phải làm trục chính của dự án (đường giao thông chính, điện, nước...) và cần có giấy phép xây dựng. Nhiều dự án đất nền có sổ mà xây dựng không được, mua đất rồi để đó không xây được.

Với đất nền, nếu chưa có pháp lý sổ đỏ thì có pháp lý khác là tách thửa, sẵn sàng tách thửa mới nên mua.

Một chuyên gia BĐS chỉ ra: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, nếu khách hàng không đọc hết thì cũng phải biết khi mua dự án BĐS cần những điều kiện gì. Nếu không hiểu luật, nhà đầu tư nên tìm đến nhờ luật sư tư vấn. Thậm chí, còn có người giúp nhà đầu tư “check” pháp lý tốt đó là công chứng viên, hỏi họ xem hợp đồng mình định ký có phù hợp quy định pháp luật hay không…

Khách hàng nên cảnh giác

Về những rủi ro pháp lý liên quan đất nền, chuyên gia này cho rằng “rất khủng khiếp”. Nhiều trường hợp quảng cáo đất quận 2 giá 10 triệu/m2, nhà đầu tư leo lên xe rồi bị chở xuống tận Long Thành, Đồng Nai.

Tình trạng khác nữa, một số cá nhân lợi dụng sự sôi động của thị trường đã mua gom đất trong dân để phân lô bán nền. Các dự án này thường không có đầy đủ hồ sơ pháp lý, không có quy hoạch cụ thể. Khi đó, không những người mua gặp rủi ro lớn, mà còn khiến phá vỡ quy hoạch tổng thể chung cả khu vực.

Đối với việc huy động vốn của chủ đầu tư, ông Châu lưu ý, hiện nay, nhiều dự án tại TP HCM mặc dù chưa đủ điều kiện huy động vốn, nhưng đã mở bán dưới hình thức phiếu “đặt cọc giữ chỗ”. Do, “chỉ là phiếu chứ không phải hợp đồng, nên không đủ yếu tố bảo vệ bên mua”, ông Châu nhấn mạnh.

“Nhiều người đã đặt cọc 50 triệu đồng, 100 triệu đồng, nhưng chủ đầu tư không cung cấp thông tin dự án, nên họ muốn rút cọc thì chủ đầu tư không đồng ý vì chưa đến hạn, khi đến hạn, chủ đầu tư lại bắt đóng tiền thêm, nếu không sẽ mất cọc”, ông Châu kể và nhấn mạnh: “Đây là thủ đoạn phổ biến của nhiều đầu nậu, kể cả công ty môi giới, từng xảy ra rất nhiều trong quá khứ và là bài học đắt giá với nhiều nhà đầu tư”.

Đề cập tới vấn đề “phiếu đặt cọc giữ chỗ”, luật sư Nguyễn Tuấn Anh, Đoàn Luật sư TP HCM khẳng định: Bản chất hành động này vẫn là một hình thức huy động vốn, đây là một cách dùng từ để lách luật.

Luật sư Tuấn Anh nêu: Soi chiếu với quy định pháp luật đất đai, đối tượng của hợp đồng mua bán, được hợp đồng đặt cọc bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện mở bán, có nghĩa là tại thời điểm đặt cọc thì tài sản này chưa được phép giao dịch. Trong khi đó, pháp luật dân sự lại chưa có quy định đối với việc đặt cọc để bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản theo hình thức này. Chính vì vậy, việc đặt cọc trong trường hợp này là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

Dưới góc độ thị trường, Chủ tịch HoREA cho biết, việc các sàn giao dịch BĐS huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện gây ra những rủi ro cho người mua nhà. Giá cả, thanh khoản có thể là những số liệu không chính xác, gây nhiễu loạn.

Còn đối với người mua, chi hàng trăm triệu đồng để đặt cọc lô đất có thể gặp những đơn vị lừa đảo, lợi dụng vốn mà vẫn không có được suất mua từ chủ đầu tư.

Do đó, ông Châu khuyến nghị, cơ quan quản lý cần có những biện pháp để kiểm soát tình trạng chủ đầu tư, đơn vị phân phối lách luật huy động vốn của khách hàng, bảo vệ người mua nhà. Đối với những công ty địa ốc vẽ ra dự án phân lô bán nền, cơ quan chức năng phải có chế tài mạnh để xử lý tình trạng trên, giúp cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh hơn, ổn định hơn.

Bên cạnh đó, khách hàng cũng cần cảnh giác, tỉnh táo với những giao dịch chứa đựng nhiều rủi ro như vậy.

Nghiêm Lan

cheap breitling replica best watches replica Breitling watches replica